Гульмира МАТХАЛИКОВА, "Экспресс-К", 20 февраля

Борьба за земельные участки между собственниками и властью является одной из самых горячих тем сегодняшней жизни. В "войне" за свои наделы владельцы готовы применять любые средства: митинговать, объявлять голодовку, писать жалобы президенту страны и депутатам. У чиновников, не сумевших договориться с хозяином соток, есть только один выход - обращаться за правдой в суд.

И кто в итоге остается в выигрыше? Почему одним за участки платят больше, а другим, как считают сами владельцы, копейки? Имеют ли право хозяева сносимого жилья знать все "секреты" генерального плана застройки наших городов? На все эти и другие волнующие население вопросы отвечает судья Верховного суда РК Владимир БОРИСОВ (на фото).

- Сразу вопрос ребром: разрешит ли земельную проблему предложение депутатов о введении моратория на рассмотрение судами исков акиматов об изъятии земельных участков для государственных надобностей?

- Наверное, как и многие граждане, я разделяю озабоченность депутатов мажилиса в связи с неурегулированностью ряда вопросов в сфере земельных отношений. Эта проблема возникла не сегодня, она зрела по мере изменения земельного законодательства. Но мораторий на отправление правосудия, даже если речь идет об отдельных категориях гражданских дел, это правовой нонсенс. Мое личное мнение: объявление моратория на рассмотрение судами исков не входит в компетенцию Верховного суда. Объявление такого моратория означало бы игнорирование основополагающего принципа судопроизводства о праве каждого, в том числе граждан и государственных органов, на судебную защиту.

- Почему бы не пойти по примеру объявления моратория на смертную казнь?

- Главой государства 17 декабря 2003 года был принят специальный акт о введении в республике моратория на смертную казнь. Однако в этом акте речь идет о моратории на исполнение смертной казни, а не о моратории на рассмотрение уголовных дел по преступлениям, предусматривающим санкцию в виде исключительной меры наказания.

Если вернуться к обсуждаемой теме, то тут более уместным является один из примеров объявления моратория правительством на проверки субъектов малого предпринимательства. И если принять во внимание, что именно центральный орган власти утверждает соответствующие проекты генеральных планов, для реализации которых акиматы изымают земельные участки, то правительству и решать вопросы приостановления обращения с исками в суд.

- Владимир Михайлович, неужели собственники земельных участков обречены на судебные тяжбы?

- Не все так безысходно, если правильно расставить акценты при разрешении проблемы. Вот обратите внимание на то, что нормы Земельного кодекса не обязывают и не заставляют акимат непременно обращаться в суд об изъятии земельных участков для государственных надобностей, а лишь констатируют, что исполнительный орган "может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка". Значит, логичнее будет именно акиматам воздерживаться от этой практики и максимально использовать предусмотренный статьей 44 Земельного кодекса механизм, который обязывает самих заказчиков - коммерческих застройщиков - заключать договоры с каждым из собственников недвижимости об условиях компенсации.

Что касается уже предъявленных в суд исков, то местные исполнительные органы вправе заявить о возвращении таких заявлений, об оставлении их без рассмотрения и, наконец, отказаться от исков с последующим прекращением производства по делу судом.

- Вправе ли акиматы и инвесторы предъявлять такие иски, когда на изымаемом земельном участке планируется строительство коммерческого жилья?

- Правом на изъятие земельных участков для государственных надобностей законом наделены только правительство и местные исполнительные органы. У коммерческого застройщика другие обязательства. Если на территории, выбранной под строительство, расположены жилые дома, заказчик дополнительно представляет акимату договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков. В документе должны быть указаны конкретные условия и сроки выполнения всех намеченных работ по сносу и переносу существующих строений. Реализация этих норм в значительной степени сократит судебные разбирательства, устранит условия для посреднической деятельности и коррупционных проявлений.

Если же инвестор не смог уладить вопросы с собственниками недвижимости, то тогда в спор вступает акимат. Именно у него и только у него есть право обращаться с иском в суд об изъятии земельных участков.

Однако скажу, что иски местных властей даже в условиях действующего законодательства должны предъявляться в исключительных случаях, когда все остальные внесудебные процедуры разрешения вопроса уже исчерпаны и не дали результатов.

- Как вы смотрите на то, что собственники сносимого жилья не имеют доступа к генеральному плану города?

- Разумеется, генплан не должен быть секретом для населения, поскольку согласно закону основные направления деятельности уполномоченных органов в области архитектуры и градостроительства должны обеспечивать не только государственные, но и общественные, и частные интересы в этой сфере.

Если спор разрешается судом, то судья вправе истребовать из органов архитектуры выкопировку соответствующего фрагмента генерального плана. Важно также проверить легитимность градостроительных проектов, поскольку генпланы города республиканского значения, столицы и городов областного значения, а также внесенные в них изменения действительны лишь после утверждения их правительством.

- Немало граждан, которые возмущены работой ГКП "Алматыжер" в Алматы и АО "Квартирное бюро" в Астане. Им непонятно: почему все вопросы надо решать через эти коммерческие организации?

- Участие этих организаций в судебном разбирательстве объясняется наличием у них доверенности на ведение дела от имени акимата. Это государственное учреждение, как и любая другая организация, вправе вести дела в суде через своих представителей либо использовать для этого своих юристов. Возмущение граждан указанными коммерческими организациями не совсем понятно, поскольку представители действуют не от своего имени, а лишь выполняют волю представляемых клиентов. При этом следует подчеркнуть, что с юридической точки зрения постановление Алматинского акимата "О передаче прав на подачу иска в суд ГКП "Алматыжер" является уязвимым. Более логично и экономично, когда интересы городских властей в суде представляют юристы самого акимата.

Также неправильно, когда услуги этих коммерческих организаций навязываются помимо воли собственников в период предоставления земельных участков для строительства объектов. Установленный кодексом порядок (п. 6 ст. 44) гласит, что коммерческий застройщик обеспечивает требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно. При этом пакет согласований предусматривает и договоры, заключенные с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации, что я пояснил выше.

Однако изучение постановления акимата Алматы от 12 сентября 2006 года показало, что установленный им порядок предоставления прав на земельные участки для строительства объектов с выкупом земельных участков у собственников не в полной мере соответствует нормам Земельного кодекса. Данный акт обязывает застройщика заключить договор с так называемым предприятием по изъятию на проведение работ по выкупу земельных участков. Полагаю, что юридической службой акимата при подготовке акта допущены серьезные ошибки.

В этой связи возникают вопросы о правомерности объема и содержания передаваемых акиматами этим организациям полномочий. К примеру, допустимо ли, когда АО "Квартирное бюро" вместо независимого оценщика производит оценку изымаемых объектов недвижимости, затем ведет торг с собственником о размере компенсации, а также предъявляет в суд иск об изъятии земельного участка и принимает участие в суде по доверенности от имени акимата?

- Возможно, чтобы ответить на эти вопросы, нужно подключать прокуратуру. А пока продолжим разговор с вами. Владимир Михайлович, теперь объясните, какая разница в компенсации собственнику при изъятии земельного участка для государственных нужд или государственных надобностей?

- Полагаю, что по действующему законодательству для собственника нет разницы в размере компенсации, будь это изъятие для государственных нужд либо государственных надобностей. И в том, и другом случае, когда недвижимость изымается решением государственного органа, права собственника на получение компенсации гарантированы законом.

- Зачастую граждане недовольны размерами компенсации за свои сотки. Отчеты оценщиков недвижимости сильно разнятся. Может, это делается для того, чтобы суды решали споры в пользу акиматов?

- Проблема в том, что у оценщиков до сих пор нет единой методики оценки недвижимости, изымаемой для государственных надобностей. Она-то в принципе разработана республиканским Агентством по управлению земельными ресурсами и даже утверждена 17 июля 2006 года. Однако данная методика должна быть утверждена и Министерством юстиции, чего до сих пор сделано не было. Поэтому оценщики позволяют себе, порой без опасения потерять лицензию, готовить оценочные документы не по методике, а по своему усмотрению.

В этой связи Верховный суд в принятом в конце декабря прошлого года нормативном постановлении потребовал от судов иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться, исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают его рыночную стоимость. Кроме того, в этом документе судам дан ряд других указаний для обеспечения единообразного применения законодательства при рассмотрении гражданских дел данной категории.

В заключение отмечу, что суды при разрешении таких споров руководствуются законом, а не заинтересованностью коммерческого застройщика или акимата. Уверен, что удельный вес исков, по которым суд взыскал сумму компенсации за изымаемое имущество, больше, чем указано в исковых требованиях акиматов. Он достаточно велик. Конечно, в силу неурегулированности законодательства в сфере земельных отношений судами допускались ошибки, которые были исправлены вышестоящими судебными инстанциями.